• ОБМЕНЯТЬ, ПРОДАТЬ, ПОДАРИТЬ…

    Тем, кто решился продать или купить квартиру, обменять на меньшую или большую площадь, завещать или подарить свое жилье, далеко не все знакомы с проблемами и механизмами, действующими на рынке жилья. Предлагаем им ряд советов специалистов, которые, надеемся, пойдут на пользу всем, кто займется операциями с недвижимостью.

    — Чем обмен жилья отличается от «альтернативы», мены, одновременной купли-продажи?

    — Под обменом жилья чаще всего понимают такую ситуацию, когда у вас есть какое-то жилье, и вы хотите взамен него получить другое. То есть термин «обмен» носит самый общий характер. Риэлторы, как правило, называют эту ситуацию «альтернативной».

    Подбор взамен вашей квартиры другой, альтернативной может осуществляться разными способами: меной, обменом или одновременной куплей-продажей. При мене каждая из сторон передает в собственность другой принадлежащее ей жилое помещение.

    Понятие обмена чаще используется, когда хотя бы одно из помещений не приватизировано. Наиболее распространенным способом является одновременная продажа вашей квартиры и покупка для вас другой квартиры. Существуют и смешанные формы решения этого вопроса.

    — Жилье ведь можно обменять и самостоятельно. Как надо действовать при этом и можно ли тут сэкономить?

    — Можно. Но для этого наберитесь мужества и терпения. И начинайте. Сначала оцените реальную стоимость вашего нынешнего и предполагаемого будущего жилья.

    Не спешите менять статус вашего жилья (приватизировать, расприватизировать, выписываться из него…)

    Найдите доступ ко всей информации об интересующих вас квартирах и возможных покупателях вашего жилья.

    Проверьте юридическую «чистоту» вашей будущей квартиры.

    Подумайте о безопасности расчетов.

    Выберите наилучшую для вас правовую схему сделки, позволяющую уменьшить затраты на оформление, а также организационную и финансовую схему сделки.

    И вы свое дело сделали.

    — Можно ли поменять старую квартиру на новостройку?
    — Самый простой и удобный способ — это одновременная продажа вашей квартиры и покупка квартиры в собственность в новостройке. Но такие квартиры на 15-20 процентов дороже, чем на этапе строительства.
    Если вы располагаете суммой, равной 30-50 процентами стоимости квартиры в новостройке, то можете взять ипотечный кредит, оплатить права на новостройку, а после ее оформления в собственность продать свою старую квартиру и возвратить кредит.
    Если у вас нет свободных денег, и вы хотите сэкономить и если ваша квартира — это единственный капитал, которым вы располагаете, агентство в состоянии вам помочь. Существует семь схем проведения сделок такого рода даже в случае, если ваша квартира не приватизирована.
    — Как можно распорядиться квартирой или комнатой, если они не приватизированы?
    — Кроме приватизации, единственной операцией, которую вы можете совершить с неприватизированным жильем, является обмен. Обмен можно осуществить на большую или меньшую площадь, как неприватизированную, так и приватизированную. В последнем случае вы приобретаете все права собственника и вольны распоряжаться полученным в результате обмена жилым помещением по своему усмотрению: продать, заложить, подарить, завещать…
    — Что лучше: приватизировать жилье или нет?
    — Ответ на этот вопрос индивидуален для каждой конкретной ситуации и зависит от многих факторов. Скажем, сделки с неприватизированным жильем имеют ряд преимуществ:
    — быстрота оформления;
    — сохранение права приватизации, которое можно использовать лишь один раз в жизни (по планам Российских властей, бесплатная приватизация жилья будет прекращена с 31 марта 2010 года);
    — минимум необходимых документов;
    — экономия расхода;
    — меньше ограничений, связанных с детьми;
    — отсутствие налогообложения;
    — возможность продать через обмен, при этом цена остается на уровне приватизированного жилья…
    — Как лучше распорядиться наследством: завещать, подарить или оформить ренту?
    — Решив оставить квартиру или комнату после своей смерти кому-либо из родственников или знакомых, задайтесь вопросом: «А как это лучше сделать, чтобы сэкономить на расходах?». Если квартира приватизирована, то можно оформить завещание, заключить договор дарения или договор ренты (договор купли-продажи с пожизненным проживанием). При оформлении завещания расходы минимальны. Однако при вступлении в наследство они будут значительными (оплата налога на наследство) и могут появиться другие претенденты на наследство.
    При дарении немалые расходы предстоят уже сразу: государственная пошлина, оплачиваемая у нотариуса; расходы на регистрацию сделки и перехода права собственности; впоследствии необходимо будет и оплатить налог на дарение.

    При оформлении ренты расходы ограничиваются оплатой государственной регистрации и пошлины нотариусу (последнего можно избежать, если использовать простую письменную форму договора).

    Неприватизированную квартиру лучше сначала приватизировать, а затем использовать вышеназванные возможности. Но есть и другие варианты, если необходимо действовать срочно (приватизация длится до 4 месяцев). Например, прописать к себе родственника, совершить обмен…
    Каждый из перечисленных способов имеет свои как преимущества, так и недостатки. Поэтому ваш выбор зависит от вашей конкретной ситуации.

    ПОКУПКА КВАРТИРЫ: КАК УБЕРЕЧЬСЯ ОТ МОШЕННИКОВ?

    Арсенал мошенников богат и абсолютной защиты от обмана не существует. Обманывают и покупателей и продавцов, и даже посредников. Сегодня мы остановимся на технологии мошеннических действий, когда пострадавшим оказывается покупатель.

    В договоре купли-продажи указывается меньшая сумма, чем реально предлагается продавцу. После этого договор признается недействительным по заранее подготовленным основаниям, а продавец возвращает в судебном порядке договорную сумму покупателю.

    Как известно, реальная цена сделки занижается в договоре с целью уклонения от уплаты налога. В соответствии с законом "О подоходном налоге" продавец квартиры уплачивает налог с сумм, вырученных от продажи собственного имущества. Следовательно, если квартира продается за меньшую сумму и это единственная продажа имущества в год, то ни о каком налоге речи быть не может. Если квартира продана за большую сумму, то подоходный налог - проблема продавца квартиры, а покупатель никаких налогов не платит. Что касается государственной пошлины, то личная "экономия" покупателя составляет не более одного процента от договорной цены квартиры, а это явно не стоит риска оказаться жертвой мошенников. В любом случае потребуйте от продавца расписку в получении всей переданной ему суммы.

    Продажа квартиры наследником, скрывшим от покупателя факт существования других наследников. Проверить самостоятельно круг наследников очень трудно, ведь в него могут входить дети от предыдущих браков умершего собственника, дети, в отношении которых он был лишен родительских прав, иждивенцы и т. д.

    Когда правоустанавливающим документом на квартиру является завещание и продавец указан в нем как единственный наследник, подобное мошенничество практически не возможно. А вот если вам показывают свидетельство о праве наследования по закону, стоит проявить осторожность.

    Покупка квартиры у лица, действующего по доверенности при обстоятельствах, прекращающих действие доверенности. Основание для прекращения действия доверенности может бать истечение срока или отмена доверенности, смерть доверителя или признание его недееспособным. Иногда доверенность бывает получена путем принуждения, а часто доверитель и продавец заранее вступают в преступный сговор. Поэтому лучше всего, если покупатель имеет дело с собственником квартиры, а не с доверенным лицом. Обязательно следует встретиться с собственником квартиры наедине и попросить его подтвердить полномочия доверенного лица. Наведите справки у соседей о хозяине квартиры, состоянии его здоровья, отношениях и степени родства с доверенным лицом. В результате этих действий вы должны получить для себя ответ на вопрос - почему собственник поручил продажу квартиры другому лицу. Если мотивы выдачи доверенности вам не понятны, воздержитесь от сделки.

    Нарушение прав несовершеннолетних детей. Если дети обладают правом собственности или пользования жильем., то для совершения сделки с такой квартирой необходимо разрешение органов опеки и попечительство. Также необходимо согласие второго родителя, если он не лишен родительских прав. Учтите, что в интересах ребенка суд моментально расторгает сделки о купле- продаже квартир, не разбирая, кто прав, кто виноват. Одна многодетная мамаша продала свою квартиру восемь раз, и все восемь раз суд защищал права ее детей. Милиция, по соображению гуманности, тоже не трогала "мать-героиню". Если вы обнаружили, что в квартире были когда-то прописаны дети собственника, а потом они куда-то исчезли, посчитайте, сколько им лет. Если меньше 18, то вы должны проявить интерес к их дальнейшей судьбе.

    Воздержитесь от сделок, которые проводит опекун от имени несовершеннолетнего собственника квартиры. Ничего необычного или незаконного в этом нет, но пусть со сложными случаями работают профессионалы.

    Подделка правоустанавливающих документов. К документам, подтверждающим права собственности на квартиру, относятся: свид6тельство о праве собственности и договор передачи, договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, завещание. Подлинность свидетельства о праве собственности и наследования документы можно проверить в выдающем их органе.

    Чаще всего подделывают договоры купли-продажи и дарения, ведь эти документы может состряпать любой нотариус прямо "на коленке". На всех правоустанавливающих документах должен стоять штамп регистрации. Вы можете проверить подлинность регистрации в органе, который осуществляет ее.

    Для продажи квартиры необходимо собрать целый пакет документов: выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета, справки БТИ, справку об уплате из налоговой инспекции и т. д. Подделать весь пакет документов сложно, поэтому злоумышленники смешивают подлинные документы и фальшивые. Проследите, чтобы в разных документах не было несоответствия лиц, времени и места действия. Полезно поинтересоваться у соседей, знают ли они хозяина квартиры. Ведь часто по поддельным документам жилье продают наниматели. Сделка по фиктивным документам происходит в большинстве случаях с участием "своего" нотариуса.

    Получение продавцом задатка после осмотра квартиры покупателем и дальнейшей отказ продавца от сделки или его исчезновение. Никогда не давайте задатка или аванса без договора. Вместо внесения задатка можно заключить с продавцом договор о намереньях, а если продавец упрямится, ограничитесь суммой 200-300 долларов.

    Смена номера дома или квартиры и показ другого помещения. Этот фокус обычно применяется в домах старой постройки в центре города, где на лестничной клетки одна квартира, а нумерация строений может быть очень путанной. Возьмите в БТИ план квартиры и сравните его с тем, что вам показывают. Номер дома и квартиры легче всего проверить в беседе с соседями. Кстати, разговором с соседями не пренебрегают и профессионалы, устанавливающие "юридическую чистоту" жилья. Специалисты не советуют начинать со звонков в квартиры, лучше завести беседу во дворе - с бабушками, молодыми мамашами с колясками.

    Человеку, который впервые сталкивается с покупкой или обменом квартиры, мы бы посоветовали обратиться к профессионалам в агентство недвижимости. Вам помогут юридически грамотно решить вопросы, связанные с покупкой квартиры.

    ПОКУПКА, ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ И РИЭЛТОРСКИЕ УСЛУГИ

    Кто такой риэлтор, сегодня знает практически каждый. Однако далеко не все хорошо представляют, в чем суть его работы, когда необходимо обратиться за помощью к специалисту, а когда можно обойтись собственными силами. Данная статья интересна для тех, кто в ближайшее время планирует сделку, связанную с покупкой-продажей недвижимости.
    Существует мнение, что сделки с недвижимостью лучше совершать без посредников, то есть профессиональных риэлторов. В объявлениях о покупке или желании снять квартиру, дом или иной объект недвижимости нередко можно встретить фразу: «Посредникам просьба не беспокоить». Значит, дающий объявление либо не первый раз совершает сделку с недвижимостью, имеет определенный опыт в этом деле и рассчитывает полностью на свои силы, либо впервые сталкивается с покупкой или съемом жилья и не подозревает обо всех проблемах, которые ждут его в процессе осуществления сделки.
    Даже если вы считаете себя профи в вопросах недвижимости, не являясь дипломированным специалистом или профессиональным работником на рынке недвижимости, вряд ли вы застрахованы от неприятностей, которые могут обрушиться на вас как снег на голову.
    Итак, вы собираетесь приобрести или продать квартиру. У вас есть выбор — либо начать поиски самому, либо обратиться в агентство (риэлторскую компанию). Найти самостоятельно подходящий вариант из тысячи предложений можно, хотя это займет достаточно много времени и сил. С каждым продавцом или покупателем придется договариваться о встрече, смотреть квартиру и так далее. Большинство людей, самостоятельно занимающихся подбором нового жилья, берут отпуск, поскольку совмещать поиски с основным видом деятельности крайне сложно. К тому же имейте в виду, многие желающие продать квартиры, дома, дачи обращаются в риэлторские агентства. Поэтому, скорее всего вам придется иметь дело с посредниками, представляющими сторону продавца, а их гонорар уже заложен в стоимость квартиры.
    Наконец, после долгих усилий и изнурительных поездок по городу подходящий вариант найден. Наступает этап заключения сделки купли-продажи жилого помещения. Вам необходимо проанализировать, все ли документы имеются у продавца, убедиться в их достоверности и правильности составления.
    Процесс заключения договора и проведения взаимозачетов (оплаты квартиры, включая внесение залога) крайне сложный. Непрофессионалу трудно разобраться во всех тонкостях данной операции. Если интересы продавца представляет агент по недвижимости, а вы ведете дело самостоятельно, то ваша позиция еще менее выгодна: вы не знаете нюансов оформления, специфики рынка — на вас могут повесить все риски по сделке. Самая незначительная потенциальная опасность — получить назад свои деньги, но так и не купить жилье. По истечении срока, определенного договором (например, через месяц), агент сообщает, что хозяин квартиры отказался от продажи. А цены за это время уже выросли. Более того, не исключено, что отдадут лишь часть залога. По незнанию вы можете подписать договор, который автоматически продлевается еще на месяц. Естественно, купить квартиру за первоначальную сумму уже невозможно, остается лишь надеяться и ждать, что вам хотя бы вернут деньги.
    Есть и другие неприятности, которые могут обернуться куда более серьезными проблемами. В последнее время на рынке недвижимости появилось немало мошенников, предлагающих шикарные квартиры по низким ценам. Они действуют настолько виртуозно, что неискушенный покупатель даже не заметит подвоха, а в результате останется ни с чем.
    Компаниям с хорошей репутацией невыгодно обманывать клиентов. Своей профессиональной деятельностью они зарабатывают гораздо больше тех сумм, которые присваивают преступники, вынужденные к тому же после двух-трех афер скрываться от властей и обманутых клиентов.
    В любом случае при совершении сделки с недвижимостью не обойтись без правовой поддержки профессионалов в области жилищного, гражданского и иных отраслей права. Стоимость отдельных юридических консультаций сравнима со стоимостью полного пакета услуг риэлторского агентства, поэтому решившие сэкономить на посредниках в итоге платят больше.
    Нередки случаи, когда потратив много времени и сил на поиски, но так и не подобрав подходящего варианта, измучившиеся граждане в конце концов обращаются к профессиональным агентам по недвижимости. Вряд ли можно назвать удачной и покупку квартиры по принципу «хоть что-то, только бы все это закончилось».
    Искать нужный объект недвижимости через специализированные агентства гораздо эффективнее и выгоднее. Риэлторы — не просто посредники, это ваши партнеры, профессионалы своего дела, которые сопровождают сделку от начала и до конца. Они берут плату не за посредничество, а за услуги специалистов. Их знания и опыт позволяют подобрать тот объект недвижимости, который устроит клиента на сто процентов. При этом можете быть уверены в безопасности сделки, качестве и результате: вы получите лучшее за те деньги, которые готовы потратить. Кроме того, получая заказ, фирма сразу может предложить несколько вариантов (проверенных и надежных) из собственной базы.
    Схема сотрудничества проста. Вы в письменной форме поручаете специалисту представлять ваши интересы в поисках объекта недвижимости. Риэлтор работает для вас: консультирует о качестве домов, районов, ценах, перспективах и степени ликвидности данного приобретения, помогает найти квартиру и сопровождает сделку. Если квартира не подобрана в срок, определенный договором, внесенный залог полностью возвращают — компании с хорошей репутацией никогда не берут деньги за многочисленные просмотры. При этом вы получаете полноценную и качественную всестороннюю поддержку, в том числе и юридическую.
    Итак, стоимость услуг посредника не так уж высока, а главное, полностью себя оправдывает. Теперь относительно скорости поиска. Если вы ищете объект недвижимости самостоятельно, то тратите массу времени на телефонные звонки, встречи с продавцами, осмотр квартир, которые, как выясняется, абсолютно вас не устраивают. Опытный риэлтор сразу отсечет варианты, кажущиеся подходящими только на первый взгляд. К тому же методы поиска квартиры у специалистов свои. Покупатель-дилетант ориентируется на район, который его устраивает, или цену. У профессионального агента другой подход — сначала он делает выбор между строительными компаниями и только потом подбирает конкретное жилье. В результате срок поиска нужного объекта сокращается.
    Ни для кого не секрет, что стоимость недвижимости, особенно в Москве, имеет тенденцию к росту. За 2-3 месяца цена может увеличиться на 1-2 процента (сумма весьма существенная), поэтому, чем быстрее вы найдете квартиру, тем дешевле она вам обойдется.
    Нет ничего необычного в том, что покупатели не обращаются к риэлторам. Одни уверены в собственных силах. Другие не верят в возможность оказания подобных услуг на профессиональном уровне, не понимают назначения риэлтора. Столетия назад люди сами себе лечили зубы. Сегодня при первых признаках зубной боли мы идем к стоматологу. Каждый должен делать свое дело. На Западе риэлторские услуги — уже давно единственный оптимальный способ поиска квартир, домов и так далее. Цивилизованный рынок недвижимости в России еще только складывается. Однако очевидно, что без профессионалов в решении вопросов, связанных с покупкой-продажей жилья, не обойтись.